Cómo calcular los gastos comunes de un condominio

Qué es un gasto común y qué entra en el cálculo

Un gasto común es el costo de mantener y operar los bienes y servicios de uso común del condominio durante un período, repartido entre las unidades que lo componen. Entran la remuneración del personal, la electricidad y el agua de las áreas comunes, el aseo, los jardines, las mantenciones de ascensores y equipos, los seguros y las compras de la administración. No entra lo que consume cada unidad puertas adentro: eso lo paga su propietario directamente a la empresa que se lo cobra.

El cálculo se hace por ítem y no sobre un total único, por una razón práctica: el método de reparto se decide por ítem. La conserjería suele repartirse por alícuota, porque es un servicio del condominio entero; la mantención de un portón, en cambio, muchas comunidades la reparten en partes iguales, porque no depende del tamaño de la unidad. Si se reparte el total de una vez, esa distinción se pierde.

El problema del redondeo: por qué los pesos no cuadran

Casi ningún reparto da cifras redondas. Repartir $100.000 en partes iguales entre tres unidades da 33.333,333… por unidad, un número que no existe en pesos. Si se redondea cada parte por separado, la suma deja de dar el total: tres veces $33.333 son $99.999 y falta un peso; tres veces $33.334 son $100.002 y sobran dos. Ese peso perdido o sobrante es lo que hace que el aviso de cobro no cuadre con el gasto del mes.

TusComunes lo resuelve con reparto por mayor resto, el método de Hamilton, y con toda la aritmética en centavos enteros: nunca se acumula dinero en punto flotante. El procedimiento es el mismo para cualquier ítem.

Interés por mora: cuánto se puede cobrar y cuál es el tope

Una comunidad puede cobrar interés por el gasto común pagado fuera de plazo, pero con un techo. El artículo 7 de la Ley 21.442 dispone que ese interés no podrá ser superior al 50 % del interés corriente bancario. El interés corriente lo publica la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) por segmento y se actualiza, así que el tope no es un número fijo: se recalcula cada vez que cambia la tasa publicada.

TusComunes deriva ese tope en vez de dejar que alguien lo teclee. Se carga la tasa corriente anual que publica la CMF con su segmento y el tope mensual sale de multiplicar esa tasa por 0,5 y dividirla en doce. La tasa que configure la comunidad se contrasta contra el tope al guardarla y en cada corrida del devengo diario; si el tope está ausente o vencido, el proceso se detiene y avisa en vez de devengar a ciegas. Por omisión el sistema trae 0 %: cobrar interés es una facultad que cada comunidad decide usar.

Preguntas frecuentes sobre el cálculo de los gastos comunes

¿Qué es la alícuota de una unidad?

La alícuota es el porcentaje de derechos que cada unidad tiene sobre el condominio, y es el peso con que se le reparte cada gasto común. Sale del reglamento de copropiedad de la comunidad y no cambia con el uso ni con la ocupación de la unidad. En TusComunes se guarda con cinco decimales y la suma de todas las unidades tiene que dar exactamente 100 %: si no da, el sistema no reparte.

¿Quién fija los gastos comunes de un condominio?

El gasto común del mes lo prepara la administración a partir de los egresos efectivos del período: remuneraciones, servicios, mantenciones y compras. El reglamento de copropiedad define la alícuota con que se reparten. Hay materias que la ley reserva a la asamblea, como el porcentaje del fondo de reserva y los gastos extraordinarios. En TusComunes cada egreso queda con su categoría, su proveedor y su comprobante adjunto.

¿Cómo se reparten los gastos comunes entre las unidades?

TusComunes implementa exactamente dos métodos y se eligen por ítem, no para todo el período: por alícuota, que pesa cada unidad por su porcentaje de derechos, y en partes iguales, que divide el monto por la cantidad de unidades. Lo habitual es repartir por alícuota y dejar en partes iguales los ítems que no dependen del tamaño de la unidad.

¿Qué pasa si un vecino no paga los gastos comunes?

El aviso de cobro vencido con saldo queda marcado como moroso por un proceso que corre a diario y, si la comunidad configuró interés, lo devenga día por día. Desde ahí la administración puede ofrecer un convenio de pago en cuotas, emitir un comprobante de deuda, enviar una carta con acuse de recibo y, cumpliendo la ley, iniciar la suspensión de servicios. La causa judicial se abre a mano.

¿Se puede cobrar interés por mora y cuánto?

Sí, si la comunidad lo acuerda, y con tope. La Ley 21.442, artículo 7, dispone que ese interés no podrá ser superior al 50 % del interés corriente bancario. TusComunes carga la tasa corriente anual que publica la CMF y deriva el tope mensual como esa tasa por 0,5 dividida en doce. Por omisión el sistema trae 0 % y no cobra interés hasta que la comunidad lo configura.

¿Qué es el fondo de reserva y de cuánto tiene que ser?

El fondo de reserva es el ahorro de la comunidad para gastos imprevistos, urgentes y de mantención mayor. El artículo 39 de la Ley 21.442 establece porcentajes que no podrán ser inferiores a un 5 % del gasto común mensual, y ese 5 % es el valor con que TusComunes viene configurado. Se calcula sobre el total del período y se reparte entre las unidades por alícuota.

¿Las unidades desocupadas pagan gastos comunes?

Una unidad desocupada recibe su aviso de cobro igual que las demás. En TusComunes participan del reparto todas las unidades del condominio, sin filtrar por estado, porque la obligación de pago nace de la condición de copropietario y no de que la unidad esté habitada. La alícuota tampoco cambia con el uso: es el porcentaje de derechos sobre el condominio, y ese porcentaje es fijo.

¿Se pueden calcular los gastos comunes en Excel?

Se puede, y es lo que hace la mayoría, pero el cálculo es sólo una parte del mes: después hay que emitir un aviso por unidad, registrar los pagos, devengar la mora con el tope legal y armar la rendición. TusComunes hace ese ciclo completo desde el navegador, cuesta desde $3.990 al mes y se prueba 15 días sin tarjeta.