Gastos comunes · Ley 21.442
Software de gastos comunes para condominios en Chile
TusComunes es un software chileno de gastos comunes que calcula el gasto del mes, lo prorratea entre las unidades del condominio por alícuota o en partes iguales, emite un aviso de cobro en PDF para cada unidad, lleva la morosidad con intereses topados por la tasa que publica la CMF y arma la rendición mensual que exige la Ley 21.442. Funciona desde el navegador, cuesta desde $3.990 al mes y se prueba 15 días sin tarjeta.
El alta es autoservicio y no pide tarjeta: se crea el condominio, el primer administrador y la suscripción de prueba en una sola operación.
Las cinco etapas del gasto común, en un solo sistema
El gasto común de un condominio recorre siempre las mismas cinco etapas en el mes: calcularlo y prorratearlo, emitir los avisos de cobro, recibir y registrar los pagos, devengar la morosidad de quien no pagó y rendir cuentas de en qué se gastó la plata. TusComunes cubre las cinco con los mismos datos, así que un número corregido en la primera etapa se arrastra solo hasta la última.
- 1
Calcular y prorratear
Los ítems del período se reparten por alícuota o en partes iguales.
- 2
Emitir los avisos de cobro
Un aviso por unidad, con el desglose ítem por ítem y su PDF.
- 3
Cobrar y registrar el pago
El copropietario transfiere con su referencia; la administración imputa.
- 4
Morosidad e intereses
El devengo corre a diario y el interés se topa contra la tasa de la CMF.
- 5
Rendición del mes
En qué se gastó la plata, con el mismo cálculo para el comité y el portal.
Cómo calcula y prorratea el gasto común
El gasto común se calcula sumando los ítems del período —remuneraciones, consumos, mantenciones, seguros, fondo de reserva— y repartiendo cada ítem entre las unidades por uno de dos métodos: por alícuota, que es el porcentaje de derechos que el reglamento de copropiedad asigna a cada unidad, o en partes iguales, cuando el gasto no depende del tamaño. TusComunes reparte ítem por ítem, no sobre el total, para que un gasto que se divide en partes iguales no contamine a los que van por alícuota.
Los pesos cuadran exactos: reparto por mayor resto
Repartir un gasto de un millón de pesos entre 37 unidades con alícuotas de cinco decimales deja siempre fracciones de peso. El motor de prorrateo hace toda la aritmética en centavos enteros y asigna los restos por el método del mayor resto (Hamilton), así que la suma de lo que se cobra a las unidades es exactamente igual al gasto del período: no sobra ni falta un peso, y no hay que cuadrar a mano el aviso que quedó descalzado.
La vista previa y la emisión usan el mismo cálculo
Antes de emitir, el administrador ve la distribución completa unidad por unidad. Esa vista previa y la emisión definitiva consumen la misma distribución del mismo motor, no dos rutinas parecidas, así que no pueden divergir: lo que se revisó es exactamente lo que se cobra.
Si quiere la mecánica paso a paso y con números, está explicada en cómo calcular los gastos comunes.
Cómo emite los avisos de cobro
Los avisos de cobro se emiten por período: el administrador cierra el mes y el sistema genera un aviso por unidad con el desglose ítem por ítem, el saldo anterior si lo hay y el total a pagar. En la interfaz la sección se llama Avisos de Cobro. Cada aviso tiene su PDF descargable, y el copropietario ve el suyo —y su desglose— en el portal, sin que nadie tenga que reenviarle un archivo.
- Un aviso por unidad y por período, con el detalle de cada ítem prorrateado.
- PDF generado en el servidor con red y ejecución de código deshabilitadas en el renderizador.
- El copropietario consulta su estado de cuenta y sus avisos anteriores en el portal.
- Comprobante de deuda: certificado de no deuda o con detalle, en PDF y con firma registrada.
Emita el primer período de su condominio en la prueba de 15 días.
Probar gratisCómo se cobra y se registra el pago
TusComunes no procesa pagos en línea de gastos comunes. El copropietario entra a su portal, ve cuánto debe y obtiene las instrucciones de transferencia de su comunidad —cuenta, monto y una referencia sugerida que identifica su unidad y el período—; transfiere por su banco; y la administración registra el pago en el sistema y lo imputa al aviso correspondiente. Es la transferencia de siempre, ordenada y con trazabilidad: no hay botón de pago.
Lo que sí hace el sistema
- La referencia sugerida por unidad y período, para que la transferencia llegue identificada.
- Registro del pago con su medio: transferencia, efectivo, cheque, en línea u otro.
- Imputación del pago al aviso de cobro, con el saldo de la unidad actualizado.
- Acuerdos para pagar en cuotas (convenios de pago), con seguimiento de cumplimiento.
Tampoco hay conciliación bancaria automática: el sistema no lee la cartola del banco. La marca de pago imputado la pone la administración cuando verifica la transferencia.
Cómo controla la morosidad y el interés por mora
La morosidad se devenga sola: un proceso diario marca como morosa toda boleta vencida con saldo y calcula el interés por ventanas de días. El proceso es idempotente y reanudable —si se corta, retoma donde iba y no vuelve a cobrar lo ya cobrado—, deja registro de cada corrida y escribe en la bitácora de auditoría cada transición de estado. Es la pieza más automática del producto.
El interés está topado por la tasa de la CMF
El artículo 7 de la Ley 21.442 dice que el interés por mora no puede superar el 50% del interés corriente bancario. TusComunes guarda la tasa corriente anual que publica la CMF con su segmento y deriva el tope mensual como esa tasa por 0,5 dividido en doce. La tasa configurada se contrasta contra el tope al guardarla y además en cada corrida del devengo. Y si el tope falta o está vencido, el devengo se detiene y avisa en vez de cobrar a ciegas.
El tope es un dato de plataforma, no de cada comunidad: un condominio no puede elegirse un tope propio.
Por omisión, el sistema no cobra interés
La tasa de interés por mora viene en 0,0% en la configuración inicial. Cobrar interés es una facultad que cada comunidad decide y configura; hasta que alguien la active, la morosidad se registra pero no genera recargo.
Más adelante en la cobranza están el comprobante de deuda, las cartas con acuse de recibo, la suspensión de servicios del artículo 20 N°9 y el expediente de causas judiciales. Las causas se abren a mano; lo que corre solo es la alerta de prescripción, que avisa antes de que el plazo del artículo 7 se cumpla contado desde la emisión del aviso.
Cómo cierra el mes: la rendición de cuentas
La rendición de cuentas es el cierre del período: en qué se gastó la plata del condominio, con los egresos clasificados por categoría y proveedor y su comprobante adjunto —boleta, factura electrónica, recibo simple o comprobante bancario—. En la interfaz se llama Cuentas del mes. El administrador la ve completa y el copropietario la ve recortada en su portal, pero es el mismo cálculo sirviendo a los dos, así que la versión del residente no puede contradecir a la del comité.
La rendición del mes además se puede presentar formalmente al comité, dejando constancia de con qué acuerdo se presentó. El fondo de reserva lleva su propio libro de movimientos, con saldo calculado como la suma del libro y un recargo por omisión de 5% del gasto común mensual, que es el piso del artículo 39.
Cuánto cuesta el software de gastos comunes
TusComunes cuesta desde $3.990 al mes con facturación semestral, y el plan Condominio para comunidades de hasta 50 unidades cuesta $14.990 al mes sin compromiso. El precio es por condominio y no por unidad, pero Condominio y Condominio Plus se contratan por tramo de unidades —hasta 50, 150 o 300—, y el tramo más grande cuesta más. Todo plan incluye 15 días de prueba. Los tres proveedores más visibles del mercado chileno —ComunidadFeliz, Edifito y Kastor— no publican su precio en el sitio.
Admin Pro
Hasta 5 usuarios
$3.990 /mes
con plan semestral · mensual $5.990
Para el administrador que lleva la gestión del condominio y trabaja solo o con equipo chico.
Sin tope de unidades. Sin portal del copropietario.
Condominio
Tramo de hasta 50 unidades
$11.990 /mes
con plan semestral · mensual $14.990
Para la comunidad completa: el administrador emite y cada copropietario ve su estado de cuenta.
Hay tramos mayores, hasta 150 o 300 unidades. Usuarios sin tope. Portal del copropietario incluido.
Condominio Plus
Tramo de hasta 50 unidades
$18.990 /mes
con plan semestral · mensual $24.990
Lo mismo, más el control de visitas con QR en portería.
Hay tramos mayores, hasta 150 o 300 unidades. Usuarios sin tope. Incluye el módulo de visitas.
Los precios de arriba son los del tramo más chico de cada producto; los tramos siguientes cuestan más. Condominio en el tramo de hasta 150 unidades cuesta $24.990 al mes, lo mismo que Condominio Plus de hasta 50 unidades: son dos productos distintos que coinciden en precio, no una errata.
Sobre 300 unidades el catálogo publicado no alcanza. Escriba a [email protected] antes de contratar y lo revisamos caso a caso.
Ver la tabla completa de precios y planes con cada tramo de unidades y cada período de facturación.
Qué más incluye además de los gastos comunes
La administración del condominio viene incluida en toda suscripción: no se contrata aparte. Junto al ciclo del gasto común están las asambleas con los quórums del artículo 15, el comité y sus acuerdos, las multas por faltas al reglamento con su derecho a descargo, las cartas con acuse de recibo, el reglamento de copropiedad versionado y la bitácora de auditoría.
- Asambleas: citación, quórum, votación registrada por asistente, acta y firmas.
- Comité: períodos, integrantes y acuerdos, que no se borran.
- Multas e infracciones, con descargo del propietario y resolución del comité.
- Cartas con acuse de recibo: 12 tipos y constancia de lectura.
- Importación de unidades, residentes y saldos iniciales en CSV o XLSX.
- Portal del copropietario: deuda, avisos, actas, reglamento y rendición.
Los términos legales que aparecen en el sistema —alícuota, gasto común ordinario, fondo de reserva, quórum reforzado— están definidos en llano, con su artículo, en el glosario de la Ley 21.442.
Preguntas frecuentes
- ¿Qué es un software de gastos comunes?
- Un software de gastos comunes es un sistema que calcula cuánto debe pagar cada unidad de un condominio en el mes, emite el aviso de cobro, registra los pagos recibidos, controla la morosidad y produce la rendición de cuentas. En Chile también se le dice programa de gastos comunes o sistema de gastos comunes: son la misma herramienta con otro nombre.
- ¿Cómo calcula TusComunes el gasto común de cada unidad?
- TusComunes reparte cada ítem del período por separado, con uno de dos métodos: por alícuota, usando el porcentaje de derechos del reglamento de copropiedad, o en partes iguales. La aritmética se hace en centavos enteros y los restos se asignan por mayor resto, así que la suma de los avisos calza exactamente con el gasto del período, sin pesos perdidos por redondeo.
- ¿Los copropietarios pueden pagar sus gastos comunes en línea?
- No. TusComunes no procesa pagos en línea de gastos comunes. El copropietario ve su deuda en el portal junto con las instrucciones de transferencia de su comunidad y una referencia sugerida que identifica su unidad y el período; transfiere por su banco y la administración registra e imputa el pago al aviso. El sistema tampoco lee la cartola: no hay conciliación bancaria automática.
- ¿TusComunes cobra intereses por mora?
- Por omisión no: la tasa viene en 0,0% y cobrar interés es una facultad que cada comunidad configura. Cuando se activa, el interés se topa contra la tasa corriente que publica la CMF, derivando el tope mensual del artículo 7 de la Ley 21.442. Si el tope falta o está vencido, el devengo diario se detiene y avisa en lugar de cobrar a ciegas.
- ¿Cuánto cuesta un programa de gastos comunes en Chile?
- TusComunes parte en $3.990 al mes por condominio con el plan Admin Pro semestral, y el plan Condominio, que incluye el portal del copropietario, parte en $14.990 al mes sin compromiso para comunidades de hasta 50 unidades, o $11.990 con facturación semestral; de ahí sube por tramo de unidades. Todos incluyen 15 días de prueba y el alta no pide tarjeta. Los tres proveedores más visibles del mercado chileno —ComunidadFeliz, Edifito y Kastor— no publican su precio en el sitio.
- ¿Cuántas unidades admite el sistema?
- Los planes Condominio y Condominio Plus se contratan por tramo de unidades —hasta 50, de 51 a 150 y de 151 a 300—, y ninguno de los dos tiene tope de usuarios. El plan Admin Pro no declara tope de unidades pero sí de usuarios: 5, y no habilita cuentas de residente, conserje ni comité. Sobre 300 unidades el catálogo publicado no alcanza: escribe a [email protected] antes de contratar.
- ¿Se puede migrar desde Excel o desde otro sistema?
- Sí. TusComunes importa tres planillas —unidades, residentes y saldos iniciales— en CSV o XLSX, que son justamente los formatos que exportan ComunidadFeliz y Edifito. Hay plantilla descargable y previsualización antes de confirmar, así que se revisa lo que quedará cargado antes de escribir nada en el padrón del condominio.
- ¿Hay que instalar algo o descargar una app?
- No hay nada que instalar. TusComunes funciona en el navegador del computador y del teléfono, y se puede agregar a la pantalla de inicio como aplicación web. No hay app en App Store ni en Google Play. El administrador emite desde el computador y el copropietario revisa su deuda, sus avisos y la rendición desde el teléfono.
Calcule el gasto común de su condominio esta semana
Cree el condominio, cargue las unidades con sus alícuotas desde una planilla y emita el primer período. Son 15 días de prueba, sin tarjeta, desde $3.990 al mes después.